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相続QA12
Q.自宅の隣で個人事業を営んでいます。この場合の土地の評価はどうなりますか?
土地(宅地)の相続税法上の評価単位について
相続において最も悩ましい土地(宅地)の評価における、評価単位について基本的事項を取り纏めたいと思います。
1、評価の単位ただし、地目が異なる場合であっても、その一団の土地が一体として利用されている場合には、その一団の土地は、主たる地目からなるものとして、その一団の土地毎に評価することになります(財評通7)。
- ①所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地とする。
- ②所有する宅地の一部について普通借地権又は定期借地権等を設定させ、他の部分を自己が使用している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とする。一部を貸家の敷地、他の部分を自己が使用している場合にも同様とする。
- ③所有する宅地の一部について普通借地権又は定期借地権等を設定させ、他の部分を貸家の敷地の用に供している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とする。
- ④普通借地権又は定期借地権等の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数であるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地とする。
- ⑤貸家建付地を評価する場合において、貸家が数棟あるときには、原則として、各棟の敷地ごとに1画地の宅地とする。
- ⑥2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合には、その借主の普通借地権又は定期借地権等の評価に当たっては、その全体を1画地として評価する。この場合、貸主側の貸宅地の評価に当たっては、各貸主の所有する部分ごとに区分して、それぞれを1画地の宅地として評価する。
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⑦共同ビルの敷地の用に供されている宅地は、その全体を1画地の宅地として評価する。
したがって、必ずしも筆毎に評価するわけではありません。さらに、上記の「利用の単位」とは、相続前の利用形態ではなく、相続後の利用形態により判断することになりますので、注意が必要です。というのは、同一の被相続人から相続した同じ土地であっても、どのように相続するかによって評価額が異なってくるということです。
2、具体的な事例
(1)地目が異なるが、一体として評価する場合
※ B土地は、甲が賃借権の登記を行い、2階建立体駐車場(構築物)を設け、スーパーマーケットの買物客の駐車場として利用している。
1(1)でみたように、地目が異なる場合であっても、その一団の土地が一体として利用されている場合には、その一団の土地は、主たる地目からなるものとして、その一団の土地毎に評価することになりますが、上記図をみると、A宅地とB雑種地は、スーパーマーケットとその駐車場として一体として利用されており、それぞれの土地の上に存する権利(借地権、賃借権)が異なっていても、甲にとって一団の土地の価額に差異は生じないものと認められますから、A宅地とB雑種を一段の土地として全体で評価し、その評価額にそれぞれの地積の割合に応じて按分した金額に借地権割合及び賃借権割合を乗じて算定することとなります(国税庁質疑応答事例)
<事例内容>甲は、次の図のように、自己が所有する土地Aの上に甲が居住する建物を、土地Bの上に甲自身の事業のための店舗建物を所有し、その敷地として利用していますが、どのように評価するのでしょうか。
<評価方法>
1(2)①でみたように、所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地として評価することになります。
これは、自己の目的に応じて異なる用途として利用されていたとしても、他人の権利による制約がないため、一体として利用することが可能であるためです。そのため、当該事例では、A土地及びB土地合わせた全体として土地を評価することになります。すなわち、A土地及びB土地それぞれの価額を算定し、それぞれの評価額を合計するわけではありません。
<事例内容>甲は、次の図のように、自己が所有する土地の上に、貸家3棟及びアパート1棟を所有し、それぞれ、賃貸の用に供しており、居住者はそれぞれ異なっております。この場合に宅地の評価単位はどのようになるでしょうか?
<評価方法>
1(2)⑤でみたように、貸家建付地を評価する場合において、貸家が数棟あるときには、原則として、各棟の敷地ごとに1画地の宅地とすることになります。したがって、上記図の罫線のような区分(原則として、通路、柵、生垣等によって専ら一の建物の用に供されている区分)にしたがい、各土地を別々に評価していくことになります。
これは、同じ所有者の土地のうえに建っている貸家(アパート含む)であったとしても、借家人が異なる場合には、権利関係が異なることとなりますので、土地全体を一体として自由に利用することができないため、別々の土地として評価することになります。
3、まとめ
上記でみたのは、1人の者が相続により被相続人から土地(宅地)を取得したものとして評価単位を決定しておりますが、仮に2(2)のケースでA土地については妻が相続し、B土地については子供が相続し事業も承継した場合には、A土地又はB土地をそれぞれ一体として評価せずに、別々に評価することになります。
このように同じ土地であってもどのように相続するかによって、評価単位が異なってきますので、評価を低減する観点からは、相続後の利用形態を踏まえてシミュレーションする必要があります。
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