農地は優遇されている？

Q．実家が農業を営んでいます。相続が発生した場合に税金はどうなりますか？

　農地の種類と課税について

　　農地は、その所在する場所によって課税方法が大きく異なります。
　農家で相続があった場合、宅地並みに相続税が課されると農地の分散や納税のために農業経営の継続ができなくなることも考えられます。このような事態を避けるために、農地等の相続税又は贈与税の猶予制度が設けられています。一方、三大都市圏の特定の市にある市街化区域内農地については、農地の宅地転用を促す目的により農地に適用される特例は適用されず、固定資産税及び相続税について宅地並みの課税が適用されています。
　以下、農地の種類と固定資産税、相続税及び贈与税の適用についてまとめました。

１． 農地の種類
　農地法、都市計画法等において、農地は概ね以下に区分され、それぞれの種類により課税方法が異なります。
① 三大都市圏の特定市の市街化区域内農地（下記②に該当するものを除く）
② 上記①のうち、生産緑地に該当する農地
③ ①②以外の市街化区域農地
④ 市街化調整区域内農地
⑤ 農用地区域内農地
　市街化区域とは、既に市街地を形成している区域や今後優先的に市街化を図るべき区域として都市計画法により指定されている区域をいい、そのなかでも特に市街化を図るべき区域として首都圏、中部圏、近畿圏の三大都市圏の特定市にある農地を特定市街化区域内農地として区分しています。
　これに対して市街化調整区域とは、市街化を抑制されている区域をいい、④の市街化調整区域内農地はさらに分類され純農地、中間農地、市街地周辺農地として評価されます。

２． 固定資産税
　農地の固定資産税は、農地課税が行われる農地に該当するか、宅地並み課税が行われる農地（特定市街化区域農地）に該当するかにより区分されます。
　農地課税が行われる農地（一般農地といいます。）は、今後も農地として使用していくことを前提としています。したがって、その固定資産税評価額は、その農地が農作物の収穫によってどれだけ収益をあげられるかということを基準として決められています。その結果、宅地と比べると、固定資産税評価額が非常に低くなっています。

３． 財産評価
　相続又は贈与があった場合の農地の評価は、次の区分に応じた方法により、耕作の単位となっている1区画の農地ごとに評価します。（評基通7-2）
　財産評価上の分類と農地法、都市計画法等との関係は、以下の表にまとめました。
① 純農地、中間農地　・・・倍率方式
② 市街化周辺農地・・・A又はBのいずれかの評価額×８０％
③ 市街化農地　・・・A又はBのいずれかの評価額
④ 生産緑地　・・・生産緑地でないものとして評価した価額×（１－一定割合）
　　※ A：宅地であるとした場合の１㎡あたりの価額－宅地造成費相当額×地積
　　　　B：倍率方式による評価額
　
４．相続税及び贈与税の納税猶予
　農地の一括贈与又は相続があった場合で、一定の要件を満たした場合、その農地等に対応する相続税又は贈与税の納税が猶予されます。相続税については、通常の評価額と農業投資価格の差額に相当する税額の納税が猶予されます。市街化区域にある農地の場合、農業投資価格は通常の評価額に比べ非常に低く設定されているため、多額の相続税の猶予が受けることができます。
　ただし、三大都市圏の特定の市の市街化区域にある農地（生産緑地を除く）は、相続税及び贈与税の納税猶予制度の適用が受けられません。
　また、納税猶予を受けた相続税は、特定市街化区域以外の市街化区域内農地については20年以上農業を続けた場合、その他の農地については相続人が死亡した場合、納税が免除されます。

５．生産緑地とは
　生産緑地とは、市街化区域内にある土地で、都市計画上、市街地との調和をはかり将来にわたり「農地」又は「緑地」として残すべき土地として自治体により指定された土地をいいます。当然に農地としての固定資産税で、また納税猶予の適用も受けることができます。
　税制面での優遇は受けられるものの、生産緑地はいったん指定されると30年間は原則解除できず、また建物建築等の宅地転用は原則不可になっています。

６．まとめ
　農地は税制面で優遇されておりますが、これらの税制上の特典を受けるための要件は非常に厳しいものとなっており、一度納税猶予を受けた農地が要件を満たさないこととなった場合には、納税猶予された多額の相続税に利子税をプラスして納付することになりますので、細心の注意が必要となります。